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所租房屋被卖 租赁者应知情
查看:8366  2007/9/18 9:18:23 字号【  
丁某问:1996年张某将一套房屋出租给我居住,租期为10年,每年租金为2万元,年底支付。2000年12月,张某去世,没有留下遗嘱,此房屋依法由其三个儿子继承。2001年10月5日张某的大儿子将此房屋卖给了李某,价款为人民币30万元,二人签订了合同,一并到房产部门办理了房屋过户手续。同年11月1日,张某大儿子告知我其已将房屋卖给了李某的事实,并要求我搬出房屋。我不同意,要求继续租赁,或者买下该房屋。张某的其他两个儿子知道此事后,也提出异议,遂起纠纷。请问这起纠纷依法该如何处理? 

  丁某你好:本案涉及的是房屋所有权发生变化对承租人的影响,以及承租人对房屋的知情权、优先购买权问题。 

  首先,《合同法》第229条明确规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”所以,虽然张某去世后,其三个儿子作为法定继承人依法继承了该房屋,即该房屋的所有权发生了变化,但这并不影响你与张某签订的租赁合同的效力,你仍然可以按原租赁合同约定的期限和条件继续承租该房屋,张某的儿子无权要求你搬出房屋。 

  其次,张某大儿子的行为侵犯了你的知情权及对房屋的优先购买权。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。撇开张某的大儿子是否有权出卖该房屋不谈,其在事先未征求你任何意见的情况下,即将该房屋出售给第三人李某,显然侵犯了你的知情权及优先购买权。对此,最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条也有相应的规定。 

  此外,由于张某的三个儿子在继承以后,没有对该房屋进行分割,故该房屋应归三人共有,张某的大儿子在未征求其他两位共有人任何意见的情况下,也无权单独处分该房屋。

 

  

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