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根据我国《城市房屋租赁管理办法》的规定,承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人,出租人可以从转租中获得收益。合同法第二百二十四条规定:“ 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
由此,可以看出,房屋转租,应当订立转租合同,转租合同必须经原出租人书面同意,并按规定办理登记备案手续。也就是说,房屋转租须具备三个条件:(1)征得出租人的同意;(2)转租须签订合同,并办理登记备案手续;(3)转租的最后期限应在租赁期限内。其中征得出租人同意是前提条件,转租是对原出租人房屋的处分,只有征得出租人同意,其行为才有效。
房屋承租人在对房屋行使占有、使用权时,应当履行自己应承担的义务。转租房屋是承租人对承租房屋的一种处分行为,而承租人对房屋没有处分权,所以要征得出租人的同意,否则就侵犯了出租人的权益,其转租行为也是无效的。第三人租房前也应当了解房屋的具体情况,按照法定的程序办理,避免不必要的损失。